Ganho de capital, auferido a partir de venda de imóvel, é isento de IR quando aplicado na quitação de financiamento de outro imóvel

O Superior Tribunal de Justiça decidiu pela não incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido com a venda de imóvel residencial, quando aplicado na quitação de financiamento de outro imóvel com a mesma finalidade. A questão foi suscitada por contribuinte inconformado com a indevida cobrança do Imposto sobre os referidos valores, pela Fazenda Nacional.

Em primeiro lugar, cabe destacar que a isenção confirmada pelo STJ origina-se, de fato, na Lei nº 11.196, de 2005, cuja origem remete à “MP do Bem”, também de 2005, com a finalidade de incentivar o setor imobiliário. Ora, mesmo com a determinação legal de isenção, a Fazenda editou, ainda em 2005, a Instrução Normativa nº 599, a qual acrescentou requisito, não previsto na Lei, para fruição da isenção. O referido requisito era, justamente, que o imóvel adquirido com os valores do ganho de capital fosse “novo”, ou seja, que já não fosse objeto de financiamento corrente pelo contribuinte.

É de se perceber que, além de representar uma discriminação sem qualquer proporcionalidade ou justificativa plausível, a manobra da Fazenda também extrapola sua competência, posto que não pode uma Instrução Normativa criar requisitos para fruição de benefício fiscal instituído por Lei. Dessa forma, bem andou o STJ ao apontar para a ilegalidade da mencionada Instrução. Assim, reforçou aquele Tribunal que é, de fato, isento de IR toda a parcela do ganho de capital reinvestida na aquisição de outro imóvel de caráter residencial, mesmo para aquele com financiamento já em curso, contanto que o reinvestimento se dê no prazo de 180 dias.

Conclui-se, portanto, que foi acertada a decisão em análise, inclusive por respeitar o próprio princípio da capacidade contributiva, na medida em que o Imposto de Renda deve incidir somente sobre o aumento do patrimônio. Dessa forma, o contribuinte pode ter maior segurança (e incentivos) na hora de realizar a troca de imóveis. Nesse âmbito, o acompanhamento profissional pode representar uma sensível economia fiscal.