Alterações na Lei que dispõe sobre compra e venda de unidades imobiliárias em regime de incorporação: quais as consequencias em caso de término do contrato?

A Lei n° 13.786, publicada em 27 de dezembro de 2018, operou algumas alterações na Lei nº 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) para disciplinar, entre outras questões, a resolução de contratos de compra e venda de imóvel que represente unidade autônoma em regime de  incorporação imobiliária.

Uma das principais inovações trazidas pela nova lei é a previsão expressa de um entendimento já esposado pela jurisprudência pátria, segundo o qual resta autorizado à incorporadora um prazo de “tolerância” de 180 dias corridos (carência), contados da data prevista no contrato para entrega do empreendimento, sem que tal fato represente inadimplemento contratual por parte da construtora.

Assim, se a obra for entregue em até 180 dias corridos após a data prevista contratualmente para a conclusão do empreendimento, o comprador não poderá pedir a extinção do contrato sob tal fundamento, não havendo que se falar em imposição de qualquer penalidade para a empresa vendedora. Por outro lado, se o empreendimento for entregue após esse prazo de tolerância, o promitente comprador poderá pedir, cumulativamente, a resolução contratual com devolução dos valores pagos e o pagamento da multa estabelecida, conforme nova redação do art. 43-A, §1º.

O adquirente pode optar, ainda, mesmo tendo sido ultrapassado o prazo de tolerância, por não terminar o contrato, hipótese em que, quando o imóvel lhe for entregue, terá direito ao recebimento de indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, acrescido de correção monetária. Esta é a disposição trazida pelo § 2º do art. 43-A.

Mas atenção! Pelo novo texto normativo, não é possível cumular a multa do § 1º com a sanção do § 2º: a multa do § 1º é devida pela inexecução total da obrigação (casos em que ocorrer a resolução do contrato), enquanto o § 2º, por sua vez, prevê uma indenização para a mora (o contrato não foi desfeito, tendo sido apenas cumprido com atraso). Assim, por se tratar de sanções de natureza jurídica e finalidade diversas, não é possível cumulá-las, conforme prevê o § 3º do art. 43-A.

De outra banda, em caso de término do contrato por culpa do consumidor (ex.: inadimplemento das prestações), este receberá de volta o que pagou diretamente à empresa vendedora, sendo abatidos a comissão de corretagem e a multa contratual, que não poderá ser superior a 25% do total que fora pago. A redação da lei agora prevê, portanto, a possibilidade de a construtora reter uma parte do valor que já foi pago pelo adquirente caso este desista do negócio unilateralmente.

Antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do STJ já havia se posicionado no sentido de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor geraria o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, como forma justa e razoável de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação e comercialização do empreendimento, além do serviço de corretagem disponibilizado -mesmo porque a maioria dos empreendimentos imobiliários, quando é lançado, dispõe de stand de vendas ao qual o comprador em potencial pode se dirigir para esclarecer dúvidas com um corretor ou mesmo visitar alguma das unidades em construção. Contudo, muitos magistrados singulares e tribunais estaduais, até então, se posicionavam no sentido de inadmitir qualquer tipo de retenção, em qualquer percentual, pelas incorporadoras, que não raro eram condenadas a suportar unilateralmente os prejuízos de um posterior distrato motivado por iniciativa exclusiva do comprador.

Embora pareçam sutis, estas e as demais alterações trazidas pela Lei n° 13.786 certamente trazem um pouco mais de clareza e segurança jurídica às dinâmicas de compra e venda de imóveis que integram incorporações imobiliárias, sendo primordial, outrossim, que cada uma das partes contratantes esteja bem assessorada e informada de seus direitos, obrigações e, sobretudo, das consequências jurídicas e patrimoniais que cada hipótese de resolução contratual pode ensejar.