Decisão inédita no Tribunal de Justiça de São Paulo mantém previsão contratual sobre percentuais de retenção de valores já pagos e aponta para diferenças no tratamento entre consumidores finais e clientes investidores, em casos de distrato. Essa hipótese ocorre quando o comprador, independentemente de culpa ou motivação, pede a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel ainda na planta.
Tradicionalmente, os juízes de primeiro grau julgam em favor dos compradores e aplicam percentuais de devolução maiores do que aqueles previstos em contrato, na ordem de 90%, no entanto, essa jurisprudência já sofre alterações, especialmente em segundo grau.
De acordo com os Desembargadores do TJSP, o contrato de compra e venda não deve ser omisso no tocante à devolução dos valores já pagos, de forma que a aplicação de percentual de retenção de 70% em favor das construtoras é plenamente razoável. Concorreu para esse entendimento o fato de não haver qualquer culpa do vendedor na rescisão contratual, além do cenário de agravada crise no setor imobiliário.
O ineditismo da decisão em comento, no entanto, se deve à expressa diferenciação entre comprador-cliente final e comprador-investidor. De acordo com a nova jurisprudência, os investidores, em geral, compram mais de uma unidade em determinado empreendimento, de forma que a aplicação de maior percentual de devolução pode causar grave dano à construtora e até mesmo levar à paralização da obra, com prejuízos para os demais compradores. Pensar de outra forma geraria desequilíbrio contratual em desfavor da Construtora, já prejudicada pela crise e sem qualquer culpa diante do não cumprimento do contrato.
O prazo para devolução dos valores também foi avaliado de forma diferente para os casos de compradores-investidores, sendo fixado o número de parcelas de acordo com o número de unidades adquiridas e não necessariamente à vista, como ocorre – via de regra – para o cliente final. A aplicação dos juros de mora e da correção monetária também foi reavaliada pelo TJSP, o que culminou na aplicação daqueles apenas após o trânsito em julgado da decisão e destes apenas após o ajuizamento da ação.
